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西南合成隐藏土地储备 重估增值潜力巨大

  上周末,《每日经济新闻》曾报道西南合成  (000788,收盘价9.72元)VE产能在搬迁之后或将提升至2000吨,而近日记者又发现,“潜伏”在西南合成身上的还不仅是VE的产能,公司的土地储备也有大幅增值的可能。

  “西南合成的厂房有望在近期搬迁,而公司的土地位于‘两江新区’附近,土地增值潜力很大。”一位长期跟踪西南合成的重庆私募人士这样告诉《每日经济新闻》记者。

  资料显示,两江新区的大致地理位置位于重庆北部新区和重庆两路寸滩保税港区,总面积约947平方公里。而2008年11月,重庆两路寸滩保税港区正式获得国务院批准设立,它是我国内陆第一个保税港区。分析人士指出,两江新区开发后将带动土地价格的上升和居住环境的改善,因此具有土地储备,尤其是在两江新区拥有土地储备的公司将率先受益。

  近期网络上热传的一篇文章显示,西南合成在重庆两江新区拥有的土地达3000亩。西南合成是否真如该文章所述的有那么多土地储备呢?

  《每日经济新闻》记者随后采访了西南合成有关人士,该人士表示,公司的土地储备并没有那么多,但是对公司具体有多少土地面临重估,他却讳莫如深。

  “据我说知,公司在寸滩水口确实拥有较大的厂房面积,但很多都是属于北大方正  (以下简称集团)的。线亩。”上述私募人士这样告诉记者,“不过就算只有400亩土地进行重估,也将给公司带来不少收益。”

  2002年3月15日,公司和重庆合成(以下简称总厂)签订了《资产抵债协议》。协议中涉及的土地资产一共有三处,包括重庆江北区寸滩水口D、E、F宗三处工业用地,评估  面  积  分  别  为98325、40403、19906平方米,土地总价为5423.85万元。2004年10月,公司再度发布公告,拟以公司自有的热电厂及其全部附属设施与总厂所拥有的土地使用权及4个新药证书进行资产置换。协议中涉及两处工业用地,包括重庆江北区寸滩水口A宗、C宗,评估面积为总计94568.9平方米,地价总额为5500.81万元。因此,西南合成与总厂两次共置换土地合计379.84亩。

  2009年2月5日,国务院发布《关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见》,从国家战略层面出发在重庆设立了“两江新区”。2008年初寸滩(属两江新区)附近的2宗土地拍卖价格分别为211万/亩和164万/亩。

  “虽然目前公司的土地用途均为工业用地,但未来变更土地用途的可能性依然存在,土地增值潜力巨大。”一位券商研究员这样告诉记者。有关资料显示,同样是为了响应重庆市政府让工业企业退出主城区的产业和环保政策,中国嘉陵集团2007年年底以15亿元的价格把位于重庆市沙坪坝区双碑老厂区的1044亩土地,全部出让给重庆渝富资产经营管理公司。嘉陵集团的这块土地原是国有划拨用地,后变更为出让用地,每亩出让价格达到143万元。

  记者粗略估算,如果公司的379.84亩土地出让价格为每亩164万,那么新的土地价格为62293.76万元。这五宗土地最初的总额为10924.66万元,增值部分达到了51369.10万元。

  中信建投在研报中认为,考虑到未来土地增值,西南合成PB只有1.6~1.9倍,与同类公司浙江医药(600216,收盘价26.00元)和新和成(002001,收盘价34.60元)相比,PB明显偏低。

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